В последнее время ситуация, когда на один предмет залога мошенники умудряются взять несколько кредитов, становится почти традиционной. И здесь только банк может подстраховать и защитить себя от потерь.
Основные проблемы у кредитующей стороны чаще всего возникают тогда, когда нужно удостоверить права собственности на закладываемое имущество. Единственное, что имеет значение для статуса залогодателя, - это наличие у него права распоряжаться залогом. Что касается недвижимого имущества, здесь процедура достаточно незамысловатая, поскольку есть ряд документов, наличие которых достоверно подтверждает право собственности. Совершенно по-другому обстоит дело с движимым имуществом. Человек может сдать в залог антикварную или эксклюзивную мебель, и кредитор, вполне возможно, будет заинтересован в этом. Подтвердить наличие права собственности на такое имущество бывает весьма проблематично. В первую очередь речь идет об оформлении самих правоотношений по договору купли-продажи. То есть когда залогодатель покупает это имущество, он не всегда оформляет акты приема/передачи, ему не предоставляются накладные и прочие документы. Выход из данной ситуации, безусловно, только один – документирование факта передачи движимого имущества от продавца к покупателю. Любой покупатель вправе требовать этого от любого индивидуального предпринимателя или торгующей организации, подпадающих под действие закона РК «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», который, к слову, также определяет основные требования к оформлению упомянутых первичных документов. При этом покупателю при оформлении подобных бумаг следует также удостовериться в полномочиях лица, передающего имущество покупателю. Сделать это довольно просто - затребовать от работника торгующей организации доверенность, которая подтвердит, что он представляет интересы организации.
Но эти моменты, по мнению юриста департамента «Коммерческое право» юридической фирмы GRATA Ануара Альдербаева, не самое страшное, с чем могут столкнуться кредиторы при положительном ответе на кредитную заявку. «Достаточно распространенная форма мошенничества – введение в заблуждение кредиторов, – рассказывает г-н Альдербаев. – Такие ситуации возникают довольно часто на практике».
Когда кто-то передает недвижимое имущество в залог, он также предъявляет документы, подтверждающие, что это же имущество уже не передано в залог другому кредитору. При этом между банком и залогодателем заключается договор, который регистрируется в соответствующем государственном органе, о чем вносится отметка в базу данных, указывающая на «наличие обременения» в отношении этого имущества.
Порой начинает раскручиваться следующий сюжет: данный объект недвижимого имущества, например дом, мошенник передает в залог банку N. При этом тот же залогодатель обращается в банк NN с заявкой на получение еще одного кредита и предоставляет в залог тот же самый дом. Регистрирующий орган в своей электронной базе снимает буквально на час наличие обременения в отношении этого имущества и выдает справку о том, что в отношении данного недвижимого имущества каких-либо обременений не зарегистрировано. Далее залогодатель снова обращается в банк, работники которого, веря справке, принимают недвижимость в залог. Соответственно, хотя в базе данных это никак не отражено, дом оказывается заложенным дважды. Следовательно, одно и то же недвижимое имущество может быть обременено двумя залогами без согласия и ведома кредитора, а залогодатель может получить от нескольких разных банков ссуды, соответствующие стоимости заложенного имущества.
Когда кредит не возвращается, начинается спор между банками за право на заложенное имущество, где, конечно, наиболее весомы права первого банка, который принял имущество в залог. Здесь налицо и вина регистрирующего органа, поскольку именно его сотрудники должны осуществлять регистрацию обременений, отслеживать и не допускать перезалога имущества без согласия кредитора.
Следует также отметить, что, например, в соответствии с уже отмененным указом Президента РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган нес ответственность за нарушение порядка регистрации и выдачи информации только перед собственником имущества, но никак не перед банком, которому причинен ущерб в результате использования ложной информации, выданной регистрирующим органом. Таким образом, банки, терпя убытки, тем не менее, не имели возможности привлечь к ответственности регистрирующий орган. Хотя, несомненно, причиненные банкам убытки во многом были обусловлены именно действиями чиновников.
В данной ситуации выход один – упреждать подобные риски должны непосредственно банки. Они должны своими силами официально получать подтверждение и перепроверять все данные, полученные от регистрирующего органа.
Помимо прочего, в данной ситуации кредиторы имеют право обратиться в органы финансовой полиции с заявлением о совершении заемщиком уголовно наказуемого деяния - незаконного получения кредита. Банк должен доказать, что заемщик предоставил заведомо ложные сведения о залоговом имуществе. Для этого ему в первую очередь необходимо подтвердить, что в числе документов, которые были переданы заемщиком вместе с кредитной заявкой, были копии удостоверяющих документов на предмет залога и подлинник справки регистрирующего органа об отсутствии обременения на предмет залога. Также банку необходимо подтвердить, что данные документы были переданы непосредственно заемщиком. Именно поэтому нельзя забывать о том, что каждый раз при приеме/передаче документов стоит оформлять акт с примерным содержанием передаваемых бумаг. В числе прочего в таком акте должно быть указано, что сотрудникам банка предоставлена справки об отсутствии обременения на объект недвижимости и поставлена дата, когда акт составлен.
Еще один вид своеобразной страховки для банков от таких ситуаций –диверсификация предметов залога и постоянный мониторинг. Хотя здесь, отмечают юристы, упор идет на количественный, а не на качественный аспект. Минус в том, что усложняется процедура при оформлении документов для выдачи кредита. Но банки вынуждены прибегать к дополнительным мерам защиты, чтобы избежать разбирательств и обмана.
Юлия Тарасенко
газета "Бизнес и Власть", №39, 21 Сентября 2007
Основные проблемы у кредитующей стороны чаще всего возникают тогда, когда нужно удостоверить права собственности на закладываемое имущество. Единственное, что имеет значение для статуса залогодателя, - это наличие у него права распоряжаться залогом. Что касается недвижимого имущества, здесь процедура достаточно незамысловатая, поскольку есть ряд документов, наличие которых достоверно подтверждает право собственности. Совершенно по-другому обстоит дело с движимым имуществом. Человек может сдать в залог антикварную или эксклюзивную мебель, и кредитор, вполне возможно, будет заинтересован в этом. Подтвердить наличие права собственности на такое имущество бывает весьма проблематично. В первую очередь речь идет об оформлении самих правоотношений по договору купли-продажи. То есть когда залогодатель покупает это имущество, он не всегда оформляет акты приема/передачи, ему не предоставляются накладные и прочие документы. Выход из данной ситуации, безусловно, только один – документирование факта передачи движимого имущества от продавца к покупателю. Любой покупатель вправе требовать этого от любого индивидуального предпринимателя или торгующей организации, подпадающих под действие закона РК «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», который, к слову, также определяет основные требования к оформлению упомянутых первичных документов. При этом покупателю при оформлении подобных бумаг следует также удостовериться в полномочиях лица, передающего имущество покупателю. Сделать это довольно просто - затребовать от работника торгующей организации доверенность, которая подтвердит, что он представляет интересы организации.
Но эти моменты, по мнению юриста департамента «Коммерческое право» юридической фирмы GRATA Ануара Альдербаева, не самое страшное, с чем могут столкнуться кредиторы при положительном ответе на кредитную заявку. «Достаточно распространенная форма мошенничества – введение в заблуждение кредиторов, – рассказывает г-н Альдербаев. – Такие ситуации возникают довольно часто на практике».
Когда кто-то передает недвижимое имущество в залог, он также предъявляет документы, подтверждающие, что это же имущество уже не передано в залог другому кредитору. При этом между банком и залогодателем заключается договор, который регистрируется в соответствующем государственном органе, о чем вносится отметка в базу данных, указывающая на «наличие обременения» в отношении этого имущества.
Порой начинает раскручиваться следующий сюжет: данный объект недвижимого имущества, например дом, мошенник передает в залог банку N. При этом тот же залогодатель обращается в банк NN с заявкой на получение еще одного кредита и предоставляет в залог тот же самый дом. Регистрирующий орган в своей электронной базе снимает буквально на час наличие обременения в отношении этого имущества и выдает справку о том, что в отношении данного недвижимого имущества каких-либо обременений не зарегистрировано. Далее залогодатель снова обращается в банк, работники которого, веря справке, принимают недвижимость в залог. Соответственно, хотя в базе данных это никак не отражено, дом оказывается заложенным дважды. Следовательно, одно и то же недвижимое имущество может быть обременено двумя залогами без согласия и ведома кредитора, а залогодатель может получить от нескольких разных банков ссуды, соответствующие стоимости заложенного имущества.
Когда кредит не возвращается, начинается спор между банками за право на заложенное имущество, где, конечно, наиболее весомы права первого банка, который принял имущество в залог. Здесь налицо и вина регистрирующего органа, поскольку именно его сотрудники должны осуществлять регистрацию обременений, отслеживать и не допускать перезалога имущества без согласия кредитора.
Следует также отметить, что, например, в соответствии с уже отмененным указом Президента РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган нес ответственность за нарушение порядка регистрации и выдачи информации только перед собственником имущества, но никак не перед банком, которому причинен ущерб в результате использования ложной информации, выданной регистрирующим органом. Таким образом, банки, терпя убытки, тем не менее, не имели возможности привлечь к ответственности регистрирующий орган. Хотя, несомненно, причиненные банкам убытки во многом были обусловлены именно действиями чиновников.
В данной ситуации выход один – упреждать подобные риски должны непосредственно банки. Они должны своими силами официально получать подтверждение и перепроверять все данные, полученные от регистрирующего органа.
Помимо прочего, в данной ситуации кредиторы имеют право обратиться в органы финансовой полиции с заявлением о совершении заемщиком уголовно наказуемого деяния - незаконного получения кредита. Банк должен доказать, что заемщик предоставил заведомо ложные сведения о залоговом имуществе. Для этого ему в первую очередь необходимо подтвердить, что в числе документов, которые были переданы заемщиком вместе с кредитной заявкой, были копии удостоверяющих документов на предмет залога и подлинник справки регистрирующего органа об отсутствии обременения на предмет залога. Также банку необходимо подтвердить, что данные документы были переданы непосредственно заемщиком. Именно поэтому нельзя забывать о том, что каждый раз при приеме/передаче документов стоит оформлять акт с примерным содержанием передаваемых бумаг. В числе прочего в таком акте должно быть указано, что сотрудникам банка предоставлена справки об отсутствии обременения на объект недвижимости и поставлена дата, когда акт составлен.
Еще один вид своеобразной страховки для банков от таких ситуаций –диверсификация предметов залога и постоянный мониторинг. Хотя здесь, отмечают юристы, упор идет на количественный, а не на качественный аспект. Минус в том, что усложняется процедура при оформлении документов для выдачи кредита. Но банки вынуждены прибегать к дополнительным мерам защиты, чтобы избежать разбирательств и обмана.
Юлия Тарасенко
газета "Бизнес и Власть", №39, 21 Сентября 2007
