Консалтинг по земельно-правовым вопросам

Консалтинг по земельно-правовым вопросам

    Успешное осуществление предпринимательской деятельности во многом зависит от степени защищенности прав предпринимателей на средства производства, к которым относится и земля. Для этого собственникам земельных участков и землепользователям необходимо принимать обдуманные решения в различных ситуациях: при приобретении земельных участков в частную собственность или землепользование, строительстве, передаче земель в субаренду, предоставлении другим лицам сервитутов и во многих других случаях. 
При этом исключительно важную роль играет правовая оценка ситуации, в которой оказывается конкретный субъект, позволяющая оценить вероятные последствия его дальнейших действий и выбрать из них наиболее целесообразные.
    Так, приобретая на земельный участок право частной собственности или землепользования, необходимо удостовериться в том, что ранее это право возникло у продавца на законном основании. Известны случаи признания недействительными прав на земельные участки у правопреемников на том основании, что правопредшественникам они были предоставлены с нарушением законодательства.
    Например, одной компании был предоставлен в аренду земельный участок для размещения и обслуживания автозаправочной станции, как позже выяснилось, на землях государственного лесного фонда. Этот участок впоследствии был выкуплен в частную собственность и продан другой компании. Природоохранный прокурор потребовал в судебном порядке признания недействительными всех правоустанавливающих документов (как первой, так и второй компании) и возврата земельного участка в государственную собственность. Иск был удовлетворен, т.к., согласно Земельному кодексу РК, земли государственного лесного фонда в частной собственности находиться не могут (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса). Кроме того, в соответствии с Лесным кодексом РК (п. 5 ст. 8), отчуждение земель государственного лесного фонда путем совершения каких бы то ни было сделок не допускается.
    Оказавшись в подобной ситуации, компании обычно пытаются использовать для своей защиты нормы, ограничивающие истребование имущества у добросовестных приобретателей. В данном случае на момент совершения договора купли-продажи между двумя компаниями правоустанавливающие документы продавца на земельный участок никто не оспаривал, и о принадлежности участка к землям государственного лесного фонда покупатель (как, впрочем, и продавец) узнал уже после совершения договора.  Однако судами в таких ситуациях норма, ограничивающая истребование имущества у добросовестных приобретателей (ст. 261 ГК) применяется не всегда. Были случаи, когда суды указывали, что невозможность предоставления земель государственного лесного фонда из государственной собственности в частную предусмотрена законодательным актом, а значит является общеизвестной. Поэтому приобретатели таких земельных участков знают или, по крайней мере, должны знать, что лицам, от которых они эти участки получили,  право частной собственности на них было предоставлено незаконно. Это означает, что приобретатели таких участков добросовестными не являются, следовательно, земельные участки (в случае признания недействительными правоустанавливающих документов) в подобных ситуациях могут быть истребованы у них в пользу государства.
    Кроме того, в подобных случаях против приобретателей «работает» еще одно обстоятельство – дальнейшее использование земельного участка государственного лесного фонда для нелесохозяйственных целей исключает проведение необходимых лесоохранных мероприятий, и потому является недопустимым.

    Поэтому при совершении сделки с земельным участком желательна тщательная проверка его правового статуса опытными юристами, которая позволяет снизить риск появления притязаний на этот участок в будущем.
    Другим примером применения правового консалтинга может послужить проверка правильности исчисления кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка при его продаже в частную собственность.
    Земельные участки в РК предоставляются в частную собственность, по общему правилу, в форме выкупа по кадастровой стоимости, которая определяется по базовым ставкам, установленным Правительством. Базовые ставки платы за земельные участки, предназначенные для застройки, в поселках и сельских населенных пунктах  значительно ниже, чем в городах. В постановлении Правительства, которым были утверждены базовые ставки (от 02.09.03г., № 890), указано: базовые ставки платы за земельные участки в городах применяются в пределах границ, определенных их генеральными планами. Несмотря на это, на практике были случаи, когда для исчисления кадастровой стоимости земельных участков, расположенных за чертой города, применялись базовые ставки, предусмотренные для земель города, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка оказывалась существенно завышенной, особенно для крупных земельных участках. В подобных случаях эффективными оказывались юридические заключения с расчетами кадастровой стоимости,  которые прилагались к письменным запросам в уполномоченные органы по земельным отношениям или использовались на приемах у должностных лиц.
    Важную роль в защите прав собственников земельных участков и землепользователей может сыграть правовой анализ актов государственных органов, многие из которых выносятся с нарушением действующего законодательства.
    Так, один из городских акиматов вынес постановление об изменении границ земельного участка, принадлежавшего на праве землепользования юридическому лицу.  Землепользователю в акимате разъяснили, что этим актом были внесены изменения в другое постановление акимата,  которым ранее данному юридическому лицу было предоставлено право землепользования. Государственный орган вправе изменять или отменять свои ранее принятые акты вновь принятыми, следовательно, акимат вправе вносить изменения и в свои постановления о предоставлении прав на земельные участки.
    Однако доводы акимата были необоснованными, т.к. его постановлением у землепользователя была фактически изъята часть земельного участка. Пункт второй ст. 81 Земельного кодекса РК допускает изъятие земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя только при наличии определенных оснований, ни одно из которых не имело места в данном случае. Поэтому юридическое лицо получило рекомендацию обратиться в суд с иском о признании указанного постановления недействительным.
    У другого юридического лица государственный акт на право собственности на земельный участок был изъят уполномоченным органом по земельным отношениям и заменен на новый. В новый акт было включено дополнительное обременение права на земельный участок – право собственника соседнего земельного участка на проезд через данный земельный участок к своему. Между тем, проход или проезд конкретного субъекта через соседний или иной земельный участок к своему является частным сервитутом, который возникает только на основании договора между заинтересованными лицами. Собственник земельного участка или землепользователь обязан предоставить право на проезд или проход через свой участок иному лицу только в тех случаях, если другой путь данного лица к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов.
    На практике постоянно возникают и другие ситуации, в которых компаниям необходимы консультации юристов по земельному законодательству. ТОО «Юридическая фирма Грата» обладает многолетним опытом проведения консалтинга по земельно-правовым вопросам, включая «экстренные случаи», в которых необходимо принятие неотложных мер.  Поэтому, если у Вас возникли проблемы в земельно-правовой сфере или имеются сомнения, которые Вы желаете развеять, всегда обращайтесь к нам и Вы получите необходимую помощь.

С уважением,

Департамент "Экологическое право"