12.10.2010

Особенности досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества

В последние десятилетия, после того как граждане получили право и возможность заниматься предпринимательской деятельностью, значение договора аренды недвижимого имущества, в частности договора аренды нежилого помещения, резко возросло, и этот вид договора, на данный момент, является одним из самых распространенных в гражданских правоотношениях. Договор аренды недвижимого имущества имеет массу особенностей и нюансов, как закрепленных законодательством, так и определяемых по соглашению сторон, которые, безусловно, также заслуживают самого пристального изучения. Но в данной статье мы уделим особое внимание именно возможности досрочного расторжения договора аренды, так как на сегодняшний день, данный вопрос является достаточно актуальным.

Как известно, самым «удобным» и не создающим особых проблем для сторон способом расторжения договора является расторжение по обоюдному согласию – в этом случае им просто нужно подписать соглашение о расторжении договора, и, в случае наличия задолженности, погасить ее. Арендатор также должен передать арендованное им помещение арендодателю по акту о возврате имущества. Помимо этого, в случае если договор аренды был заключен сроком на один год и более и был зарегистрирован сторонами в органах юстиции, соглашение о расторжении такого договора аренды также должно быть зарегистрировано. Такая регистрация необходима в силу того, что по общему правилу соглашение о расторжение договора совершается в той же форме, что и сам договор (то есть, в определенных законодательством случаях, подлежит государственной регистрации).

А что делать если, расторгнуть договор аренды желает только одна сторона, в то время как другая сторона против такого расторжения? На этот случай существует возможность досрочного расторжения договора аренды по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством и договором. Однако и здесь есть свои подводные камни. Например, необходимо отметить, что в случае досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию одной из сторон, следует руководствоваться не положениями пункта 2 Статьи 401 Гражданского кодекса (ГК), предусматривающей общие основания для расторжения договора, а специальной статьей ГК (Статья 556), которая содержит перечень условий, являющихся основанием для расторжения именно договора аренды. Помимо этого, важным моментом, на который необходимо обратить внимание является то, что Статья 556 ГК предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон исключительно в судебном порядке.

Ниже мы приводим основания для досрочного расторжения договора аренды, закрепленные в ГК.

В соответствии с положениями Статьи 556 ГК, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях:

  • если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
  • если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
  • если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
  • если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе.

Необходимо отметить, что в соответствии с нормами ГК, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления арендатору возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.

Арендатор, в свою очередь, вправе требовать расторжения договора в случаях если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • арендодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.

В соответствии с положениями Статьи 556 ГК, данный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим и может быть расширен посредством внесения сторонами в договор соответствующих условий, позволяющих выдвигать требование о расторжении договора по основаниям иным, чем предусмотренные законодательством. Данное обстоятельство, несомненно, позволяет сторонам договора аренды урегулировать вопрос о расторжении договора более детально, но, тем не менее, не освобождает их от необходимости обращения в суд для расторжения договора, в случае если одна из сторон откажется расторгнуть договор в добровольном порядке, то есть, по соглашению сторон.

Как видно из положений Статьи 556 ГК, закон защищает интересы арендатора в большей степени, чем интересы арендодателя. Ведь арендодателю вменена обязанность предоставить арендатору возможность в разумный срок исполнить свое обязательство, неисполнение или ненадлежащее исполнение которого, побудило арендодателя расторгнуть договор. Для арендатора такая обязанность законом не предусматривается.

В случае расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным выше, сторона, являющаяся инициатором расторжения договора, должна соблюсти досудебный порядок урегулирования ситуации, которая послужила причиной для такого расторжения, в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения. Досудебный порядок урегулирования разногласий сторон предусмотрен пунктом 2 Статьи 402 ГК, в соответствии с которым, требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель имеет право обратиться в суд для расторжения договора только после того как даст арендатору возможность исполнить его обязательство и в случае соблюдения им досудебного порядка урегулирования, в то время как на арендаторе перед обращением в суд для расторжения договора аренды лежит только обязанность досудебного урегулирования разногласий.

Также необходимо отметить, что факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора должен быть документально зафиксирован, только тогда его можно будет доказать в суде. Например, соответствующую претензию либо предупреждение о намерении расторгнуть договор можно направить по почте с уведомлением о получении.

Помимо возможности расторжения договора в судебном порядке или по соглашению сторон, Гражданский кодекс также предусматривает ряд оснований для одностороннего отказа от исполнения договора аренды. В данной связи следует прояснить, чем расторжение договора отличается от одностороннего отказа от исполнения договора (или одностороннего отказа от договора). Расторжение договора используется, если речь идет о расторжении договора в судебном порядке либо по соглашению сторон. Односторонний же отказ от исполнения договора применяется, если договор прекращается по желанию одной из сторон. При этом, отказ от договора не требует соблюдения судебного рассмотрения. В случае одностороннего отказа от договора согласие другой стороны на прекращение договора не требуется.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса, каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если договор аренды заключен без указания иного срока. Данное положение применяется в случае, если законодательными актами или договором не установлено иное.

Гражданским кодексом предусматривается также еще одно основание, по которому арендатор может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Такой отказ от договора может быть реализован, в случае если арендодатель не выполняет обязательства по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, когда такая обязанность возложена на арендодателя законом или договором.

Кроме того, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, которые являются общими для всех договоров. Так, в соответствии со Статьей 404 ГК, одна из сторон вправе отказаться от исполнения договора в случаях: невозможности исполнения обязательства, основанного на договоре (если невозможность исполнения вызвана обстоятельством, за которое сторона, желающая отказаться от исполнения договора, не отвечает); признания в установленном порядке другой стороны банкротом; изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор.

Таким образом, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, регулирующими отношения аренды, договор аренды может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке по заявлению одной из сторон либо по обоюдному соглашению сторон. Кроме того ГК также предусматривает довольно незначительный перечень оснований по которым сторона договора аренды может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, при котором не требуется ни судебной процедуры расторжения договора, ни согласия на такое расторжение другой стороны, так как, в случае отказа от договора, договор считается расторгнутым.

Такой жестко регламентированный порядок расторжения предусмотрен законодательством как гарантия стабильности арендных отношений, однако это не означает, что стороны не могут предусмотреть в договоре аренды дополнительные основания не только для расторжения договора (как было указано выше), но и для отказа от договора. Внесение в договор подобных положений возможно в силу того, что Гражданский кодекс не содержит прямых указаний на то, что односторонний отказ от договора аренды по основаниям иным, чем установленные в ГК не допустим в принципе. Напротив, пункт 1 Статьи 404 ГК допускает, что основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены не только Гражданским кодексом или законодательством, но и соглашением сторон. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению внести в договор условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по тем или иным основаниям, отвечающим интересам сторон.

В данной статье приведены условия необходимые для реализации права на одностороннее расторжение и односторонний отказ от договора, содержащиеся в ГК, так как действующее законодательство разделяет эти два инструмента прекращения договора. Тем не мене, следует отметить, что на практике, суды трактуют положения договора, регулирующие расторжение договора в одностороннем порядке как положения договора, регулирующие односторонний отказ от договора, в случае если такие положения, в действительности содержат механизм отказа от договора. Так, наличие в договоре положения о наличии у арендодателя праварасторгнуть договор аренды в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в адрес арендатора, с описанием процедуры такого расторжения, которая, по сути, представляет собой процедуру отказа от договора, может рассматриваться судом как условие об одностороннем отказе от исполнения договора и иметь для сторон договора такие же правовые последствия как если бы в договоре действительно прямо предусматривалось право на односторонний отказ от договора, а не его расторжение. Не смотря на то, что результат рассматриваемых двух процедур один, т.е. – расторжение договора и прекращение обязательств, мы рекомендуем обратить внимание на механизм их реализации, и четко предусматривать в договорах соответствующую процедуру, дабы в дальнейшем избежать споров связанных с законностью расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления.

В заключении необходимо особо подчеркнуть, что предпринимателям, желающим вступить в арендные отношения, следует подходить к выработке условий договора аренды, касающихся возможности его досрочного расторжения или одностороннего отказа от договора очень внимательно. Данные положения должны быть предельно ясны и определенны, а также отвечать интересам обеих сторон договора, так как в противном случае высока вероятность возникновения споров, связанных с возможностью досрочного прекращения таких отношений.

С уважением,

Департамент "Коммерческое право"

Тел.: +7 (727) 2445-777
Факс: +7 (727) 2445-776
info@gratanet.com
commerce@gratanet.com