21.12.2010

Правовые аспекты реализации залога права землепользования в Республике Казахстан

В последнее десятилетие в условиях динамичного развития рыночной экономики Казахстана, залог земельных участков получил широкое распространение и применение как один из способов обеспечения исполнения обязательств. Наиболее широко залог применяется по договорам займа для обеспечения возвратности сумм предоставленных кредитов. В условиях экономического и финансового кризиса участились случаи несвоевременного погашения предоставленных гражданам и юридическим лицам кредитов. В связи с этим, кредиторами все чаще предъявляются требования о досрочном возврате заемных средств, а при невыполнении этого требования - об обращении взыскания на залоговое имущество путем проведения процедуры его внесудебной или судебной реализации.

На сегодняшний день, предметом залога может быть земельный участок принадлежащий залогодателю, как на праве частной собственности, так и на праве землепользования. Если собственник земельного участка по своему усмотрению может распоряжаться своим имуществом без каких-либо ограничений, в том числе может передавать в залог, то землепользователь, которому принадлежит земельный участок на праве землепользования, в случае передачи права землепользования в залог должен учитывать следующие ограничения залога права землепользования:  

I. Не допускается залог права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка.

II. Не допускается залог права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания (строения, сооружения), находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части.

III. Не допускается залог права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания (строения, сооружения).

IV. Не допускается залог здания (строения, сооружения) без одновременного залога права землепользования на часть делимого участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога права землепользования на весь неделимый участок, на котором находится здание (строение, сооружение).

V. Не допускается залог права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования.

Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что для передачи в залог права землепользования, выкуп права землепользования, не требуется. Это означает, что землепользователь (залогодатель) вправе передать в залог право землепользования без предварительного выкупа права землепользования.

Землепользователь, передавший в залог право землепользования должен своевременно и в полном объеме исполнять свои обязательства, обеспеченные залогом. Cогласно Закону Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее - «Закон об ипотеке»), в случае неисполнения должником (землепользователем) обязательства залогодержатель (в основном банк второго уровня) вправе удовлетворить свои требования путем:

 а) Реализации ипотеки в судебном порядке;

 б) Реализации ипотеки во внесудебном порядке;

 в) Обращения в свою собственность заложенного имущества, в случае объявления торгов несостоявшимися, либо через назначение новых торгов.

В случае реализации залогодержателем права землепользования в судебном и/или внесудебном порядке, залогодержатель для удовлетворения своих требований осуществляет продажу заложенного права землепользования. Республика Казахстан, в лице уполномоченных территориальных исполнительных органов, являясь собственником земельного участка переданного во временное землепользование, должна быть, уведомлена о предстоящей реализации залогодержателем права землепользования.

В случае реализации (продажи) права землепользования происходит изъятие права землепользования от предыдущего землепользователя и переоформление права землепользования на нового землепользователя. В соответствии же с Земельным Кодексом Республики Казахстан, предоставление права землепользования производится на основании решения уполномоченного территориального исполнительного органа (далее – «Акимат»).  Возникает вопрос: а что если Акимат не желает заключить договор аренды с землепользователем, выигравшим торги? Вправе ли он (Акимат) принять решение об отказе в предоставлении права землепользования именно данному землепользователю? В этом случае, необходимо учитывать, что для принятия Акиматом решения об отказе в предоставлении права землепользования, должны быть законные основания. Более того, не желание Акимата предоставить право землепользования определенному землепользователю не является законодательно закрепленным основанием отказа в предоставлении права землепользования. Получается, что если Акимат не вправе принять решение об отказе в предоставлении права землепользования, конкретному землепользователю, то Акимату «навязывают» заключение договора аренды земельного участка именно с тем землепользователем, которые выиграл торги.

В случае реализации (продажи) права землепользования, действующий договор аренды, заключенный между землепользователем (залогодателем) и Акиматом, должен быть расторгнут. При этом возникает следующий  вопрос: если прежний договор аренды земельного участка расторгается с прежним землепользователем, то на каких условиях должен быть заключен новый договор аренды земельного участка. Законодательством Республики Казахстан данный вопрос также не урегулирован. Предполагаю, что в случае реализации (продажи) права землепользования, Республика Казахстан в лице уполномоченных территориальных исполнительных органов заключает новый договор аренды с иным землепользователем на условиях аналогичных ранее действовавшему договору аренды земельного участка.

Залогодержатель, реализовав право землепользования, получает удовлетворение своих требований  из стоимости заложенного права землепользования. Таким образом, предполагается, что «новый» землепользователь заплатит за получение права землепользования залогодержателю (разовый платеж), а также будет платить арендные платежи Акимату. В данном случае, для нового землепользователя, скорей всего, важное значение будет иметь объект, который расположен на земельном участке либо определяющим фактором приобретения земельного участка будет его территориальное расположение. В противном случае, навряд ли найдется желающий получить право землепользования, заплатив «стоимость заложенного права землепользования», и выплачивая затем еще арендные платежи.

Как было отмечено ранее, в случае неисполнения должником (землепользователем) обязательства залогодержатель в случае объявления торгов несостоявшимися вправе удовлетворить свои требования путем обращения в свою собственность заложенное имущество, либо требовать назначения новых торгов.

Законом об ипотеке (ст.32) предусмотрено, что в случае если 1) на торги явилось менее двух покупателей, 2) лицо, выигравшее торги не внесло покупную цену в установленный срок, торги могут быть признаны несостоявшимися. В этом случае, залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его рыночной стоимости, либо требовать назначения новых торгов.  Это означает, в случае объявления торгов несостоявшимися, у залогодержателя возникает право оформить право землепользования на себя, либо требовать назначения новых торгов. При этом, в первом случае (обращения в свою собственность) следует подразумевать оформление права землепользователя, а не права собственности. Если же залогодержатель обратит земельный участок в свое право землепользования, то он будет заключать соответствующий договор аренды с Акиматом.

Учитывая, что рассмотренные вопросы не урегулированы в полной мере действующим законодательством, можно предположить что решаются они в индивидуальном порядке. Принимая во внимание, что каждый проект просчитывается каждой стороной, в том числе на наличие рисков и возможных вариантов их исключения (минимизации), хотелось бы, чтобы наше законодательство также открыто регламентировало проблемные вопросы предпринимателей, как от предпринимателей требуют открыто вести свой бизнес.

В заключение хотелось бы пожелать всем землепользователям, передавших свое право землепользования в залог, своевременного и в полном объеме исполнения своих обязательств по договорам займа и залога, во избежание каких-либо негативных последствий, связанных с неисполнением обязательств и обращением взыскания на заложенное право землепользования.

С уважением,

Департамент "Коммерческое право"

Тел.: +7 (727) 2445-777
Факс: +7 (727) 2445-776
info@gratanet.com
commerce@gratanet.com